GESTÃO DE REFORMAS
NORMABRASILEIRA ABNT NBR 16280
Introdução
O tema “reforma de edificações” assume relevância na sociedade à medida
que, com a existência de demanda, do crescimento das cidades e urbanização de
novas regiões, passa a ser atividade a ser disciplinada na sua forma de gestão.
O envelhecimento das obras construídas impõe determinados processos,
por segurança, perda de função ou qualidade que devem ser conduzidas com base
em requisitos bem definidos.
Mudanças econômicas e culturais trazem necessidades que podem levar a
processos de alteração das construções. Contudo, estas transformações devem
preservar a segurança das edificações, seus usuários e o entorno por ela
impactados. Obviamente, em toda atividade existe a presença do elemento “risco”
que, nas análises de gestão, deve ser tratado adequadamente.
As edificações cumprem funções de serviço definidas em projeto.
Contudo, ao longo do tempo de serviço, existirão necessidades de ajustes,
adequações a novas demandas e até mesmo recuperação de suas propriedades
técnicas.
O valor agregado às edificações, seja econômico ou social, normalmente
é evidenciado por características que sustentam as atividades humanas de forma
estruturada, passando por gerações e fazendo história.
Escopo: Esta Norma estabelece os requisitos para os sistemas de gestão de
controle de processos, projetos, execução e segurança, incluindo meios
principalmente para:
·
Prevenções de perda de
desempenho decorrente das ações de intervenção gerais ou pontuais nos sistemas,
elementos ou componentes da edificação;
·
Planejamento, projetos e
análises técnicas de implicações da reforma na edificação;
·
Alteração das
características originais da edificação ou de suas funções;
·
Descrição das
características da execução das obras de reforma;
·
Segurança da edificação,
do entorno e de seus usuários;
·
Registro documental da
situação da edificação, antes da reforma, dos procedimentos utilizados e do
pós-obra de reforma;
·
Supervisão técnica dos
processos e das obras.
Dentre as
principais regras previstas na ABNT NBR 16280 item 6.1.1, destacam-se:
a) alterações, dentro das unidades autônomas ou em áreas
comuns que afetem a estrutura, a vedação ou quaisquer outros sistemas da área
privativa ou da edificação, deverão possuir um responsável técnico (engenheiro
ou arquiteto) e a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e ou
Registro de Responsabilidade Técnica (RRT);
b) o síndico, antes do início da obra em área comum ou
privativa, deverá estar de posse do plano de reforma e da documentação
pertinente. Nas áreas privativas, o síndico deverá fazer a análise ou
encaminhá-la a um responsável técnico e somente depois poderá autorizar a obra
no condomínio ou rejeitá-la justificadamente;
c) durante o andamento da obra, o proprietário deverá
diligenciar para que a reforma seja realizada dentro dos preceitos da
segurança, atendendo a todos os regulamentos. O projeto deve ser devidamente
assinado por profissional qualificado e aprovado pelo condomínio;
d) o síndico é o responsável por autorizar ou não a entrada
de materiais e pessoas contratadas para a execução da obra;
e) o síndico deverá arquivar a documentação oriunda de
qualquer tipo de reforma, incluindo o termo de encerramento da obra, emitido
pelo executante, transferindo a seu sucessor.
A autorização para o início das
obras no Residencial Jardim de Versailles depende da apresentação obrigatórias
dos documentos listados neste documento.
Os documentos / projetos na
tabela abaixo foram apresentados ao condomínio pelo proprietário da unidade
________________:
|
DOCUMENTOS APRESENTADOS |
DATA |
VISTO |
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4 – Memorial Descritivo da Obra |
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5 – TRT, ART ou RRT de Projeto
Arquitetônico |
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6 – TRT, ART ou RRT de Projeto de
Execução da Obra |
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7 – Cronograma da obra |
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8 – Relação / identificação de operários
da obra |
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9 – Comprovante de pagto da taxa de
aprovação de projeto |
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10 – Autorização de uso de lote vizinho
(se aplicável) |
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Formulário de apresentação de
documentos
Nome do requerente:
____________________________________________________ PARECER TÉCNICO Analisando o plano formal de reforma da unidade ______________,
no que concerne à apresentação dos sistemas de segurança existentes, a
modificação do ambiente (cômodo) _______________, o processo de realização
da reforma e a garantia de que a reforma não prejudica a continuidade dos diferentes
tipos de manutenção do Residencial Jardim de Versailles. Analisando administrativamente a documentação apresentada
à Administração do Condomínio, declaro que está de acordo com as exigências
da norma ABNT NBR 16280 e apta para o início das atividades. ______________________________________ Técnico / Engenheiro responsável Brasília
/ DF, ___ de __________________ de 2021.
Endereço do imóvel: _____________________________________________________
AUTORIZAÇÃO O síndico do Condomínio do Edifício, com base no parecer
favorável acima autoriza a entrada na edificação de insumos e pessoas
contratadas para a realização dos serviços de reforma da unidade __________,
no período de ___/___/_____ a ___/___/_____. _____________________________________ Síndico do Condomínio do Edifício Brasília
/ DF, ___ de __________________ de 2021.
REQUISITOS PARA
REALIZAÇÃO DE REFORMAS EM EDIFICAÇÕES
Requisitos gerais
O plano de reforma deve ser elaborado por profissional
habilitado por apresentar a descrição de impactos nos sistemas, subsistemas,
equipamentos e afins da edificação, e por encaminhar o plano ao responsável
legal da edificação em comunicado formal para análise antes do início da obra
de reforma. O plano deve atender às seguintes condições:
a) atendimento às legislações
Vigentes e normas técnicas pertinentes para realização das obras;
b) estudo que garanta a segurança da
edificação e dos usuários, durante e após a execução da obra;
c) autorização para circulação, nas
dependências da edificação, dos insumos e funcionários que realizarão as obras
nos horários de trabalho permitidos;
d) apresentação de projetos,
desenhos, memoriais descritivos e referências técnicas, quando aplicáveis;
e) escopo dos serviços a serem
realizados;
f) identificação de atividades que
propiciem a geração de ruídos, com previsão dos níveis de pressão sonora máxima
durante a obra;
g) identificação de uso de materiais
tóxicos, combustíveis e inflamáveis;
h) localização e implicações no
entorno da reforma;
i) cronograma da reforma;
j) dados das empresas, profissionais
e funcionários envolvidos na realização da reforma;
k) a responsabilidade técnica pelo
projeto, pela execução e pela supervisão das obras, quando aplicável, deve ser
documentada de forma legal e apresentada para a nomeação do respectivo
interveniente;
l) planejamento de descarte de
resíduos, em atendimento à legislação vigente;
m) estabelecimento do local de
armazenamento dos insumos a serem empregados e resíduos gerados;
n) implicações sobre o manual de uso,
operação e manutenção das edificações, conforme ABNT NBR 14037, e na gestão da
manutenção, conforme a ABNT NBR 5674, quando aplicável;
o) autorização para preposto do
Condomínio vistoriar, a qualquer momento, as dependências do imóvel.
MANUAL DE REFORMAS
NO EDIFÍCIO
Projeto Executivo - O proprietário do imóvel deverá entregar ao Sindico, dois jogos
completos impressos e um em mídia digital com as plantas e outros documentos
exigidos. Os mesmos deverão estar em AutoCad e programas compatíveis com o
pacote Microsoft Office e devem incluir os documentos listados abaixo.
Além da documentação, o
proprietário deverá entregar uma listagem discriminando a documentação
fornecida (caso aplicável):
1.
Arquitetura
- Memorial descritivo do projeto;
- Especificações técnicas e de materiais e detalhes construtivos;
- Plantas de vedações;
- Plantas de piso, incluindo início da paginação;
- Plantas
de revestimentos, incluindo início da paginação de revestimentos das fachadas
externas;
- Plantas de forro com o layout de todas as instalações (iluminação, ar
condicionado, detecção de incêndio, extinção de incêndio e de áudio de
evacuação);
- Cortes transversais e longitudinais;
- Vistas internas e externas da loja;
- Mapa de esquadrias das fachadas (caso aplicável).
- Equipamentos Móveis e Fixos - caderno de especificações técnicas e de
materiais (caso aplicável só para equipamentos e moveis com peso bruto superior
a 250Kg) e documentação contendo a sobrecarga de cada equipamento.
NOTA: Os
projetos arquitetônicos deverão contemplar a acessibilidade e estar de acordo
com a NBR 9050.
2.
Sinalização e Publicidade (caso aplicável)
- Caderno de especificações técnicas e de materiais;
- Documentação
gráfica do projeto: vistas, cortes, planta incluindo os materiais, cores,
dimensões e forma de fixação.
3.
Instalações Elétricas
- Memorial
descritivo geral e memórias de cálculo do projeto incluindo consumos, materiais
e dimensionamento (QDF);
- Diagramas unifilares de todos os quadros elétricos;
- Planilha de
carga constando: fator de potência, fator de demanda, dimensionamentos dos
circuitos elétricos e dos projetos;
- Projeto de
iluminação, incluindo a especificação das luminárias e cálculo luminotécnico.
4.
Instalação Sanitária
- Memorial descritivo do projeto;
- Memória de cálculo do projeto;
- Detalhes relevantes;
- Caderno de especificações técnicas e de materiais.
5.
Instalação de Gás
- Memorial descritivo do projeto;
- Memória de cálculo;
- Documentação Gráfica do projeto;
- Detalhes relevantes;
- Caderno de especificações técnicas e de materiais.
6.
Instalação Termomecânica
- Informação
técnica do equipamento a ser instalado (capacidade e tipo);
7.
Programa de reuso de água
- Ver com o
Condomínio a necessidade de pontos de interligação para o reuso de água;
8.
Os projetos deverão ser aprovados pela Administração Regional, contendo
todos os carimbos de aprovação antes da execução dos serviços.
9.
Toda a documentação deverá ser entregue em prancha com tamanho não menor
que um A3 e não maior que um A1, dobrada em formato A4 conforme orientação da
ABNT, e representada em escala gráfica adequada que permita a correta
interpretação do projeto. Deverão ser utilizadas nos desenhos gerais, quando
aplicáveis, as seguintes escalas: 1:50, 1:100, 1:200 e 1:500. Para
representação gráfica de detalhes do projeto deverão ser usadas as seguintes
escalas: 1:10, 1:20 e 1:50.
10.
A documentação deverá ser entregue em prancha com carimbo padrão do GDF.
11.
O proprietário, além da documentação descrita acima, deverá entregar um
cronograma de obra contendo a previsão de realização de cada etapa.
12.
O proprietário deverá fornecer documentação e dados do empreiteiro e
pessoal contratado para devida identificação na portaria do prédio. Nenhum
empreiteiro ou subcontratado poderá iniciar seus serviços sem ter uma
autorização expressa do Condomínio.
13.
O relacionamento do proprietário e do empreiteiro será exclusivamente
entre ambos, não tendo o Condomínio nenhum tipo de responsabilidade. Qualquer
tipo de dano causado pelo empreiteiro à infraestrutura do prédio será de
responsabilidade exclusiva do empreiteiro e do proprietário e os mesmos deverão
ressarcir o Condomínio pelos danos causados.
RELAÇÃO DAS ATIVIDADES CONSTANTES NOS
PROJETOS
|
SISTEMA |
ATIVIDADE |
|
Equipamentos |
Qualquer reforma para instalação de
equipamentos industrializados, com características diferentes das previstas
originalmente em projeto / Reforma para continuidade de uso do equipamento |
|
Hidrossanitário, Instalações
Elétricas, Instalações de gás, Ar condicionado, ventilação, exaustão
Prevenção e Combate à Incêndio |
Qualquer reforma para alteração do
sistema ou adequação para instalação de equipamentos com demanda diferente do
originalmente projetado / Reforma de dispositivos com manutenção das características
originais |
|
Novos componentes à edificação |
A instalação de qualquer componente à
edificação, não previsto no projeto original ou em desacordo com o manual de
uso, operação e manutenção do edifício ou memorial descritivo / Qualquer obra
que implique alteração de áreas da edificação ou da unidade autônoma |
|
Revestimentos |
Troca de revestimentos desde que não
sejam utilizados marteletes ou ferramentas de alto impacto, para retirada do
revestimento anterior / Troca de revestimentos com uso de marteletes ou
ferramentas de alto impacto para retirada do revestimento anterior |
|
Impermeabilização |
Qualquer reforma para substituição ou
que interfira na integridade ou na proteção mecânica |
|
Vedação |
Qualquer reforma que interfira na
integridade, alteração de disposição original, retirada ou inserção de novos
elementos |
|
Esquadrias e |
Qualquer reforma, para alteração do
sistema ou adequação para instalação de esquadrias ou fachada-cortina e seus
componentes com especificação diferente a originalmente projetada |
|
Estrutura |
Qualquer intervenção em elementos da
estrutura, como: -
furos e aberturas -
alteração de
seção de elementos estruturais -
alteração do
carregamento previsto no projeto -
que implique
aumento ou redução de carga -
reforços
estruturais -
recuperação
estrutural -
restauro
estrutural -
alteração de
área construída -
alteração da
função ou uso da edificação ou de partes -
remoção ou
acréscimo de paredes |
REQUISITOS LEGAIS
A ABNT NBR 16280 incorporou meios para
prevenção de perda de desempenho incluindo métodos para: planejamento,
projetos e análises técnicas e implicações de reformas nas edificações;
alteração das características originais da edificação ou de suas funções;
descrição das características da execução das obras de reforma; segurança da
edificação do entorno e dos usuários; Registro documental da situação da
edificação, antes da reforma, dos procedimentos utilizados e do pós-obra de
reforma e supervisão técnica dos processos e das obras.
Informa ainda, que o regramento “fecha
um circuito” completado pelas normas técnicas de Manutenção (NBR 5674), Manual
de Uso, Operação e Manutenção (NBR 14037) e Norma de Desempenho (NBR 15575).
LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002. (CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO)
CAPÍTULO VII
- Do Condomínio Edilício
Seção I - Disposições Gerais
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção
das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação
dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da
edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e
esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação,
e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança
dos possuidores, ou aos bons costumes.
CDC - LEI Nº 8.078 DE
11 DE SETEMBRO DE 1990
Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras
providências.
Art. 39. É vedado ao fornecedor de
produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: (Redação dada pela Lei
nº 8.884, de 11.6.1994)
VIII - colocar, no mercado de
consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos
órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela
Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo
Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro);
NOVO CÓDIGO DE OBRAS E
EDIFICAÇÕES DO DISTRITO FEDERAL - LEI Nº 6.138, DE 26 DE ABRIL DE 2018 /
DECRETO 39.272/18 - DO GOVERNO DO DISTRITO FEDERAL
Subseção
VIII
Da Manutenção das Edificações
Art. 114. Os responsáveis pela execução da obra são obrigados
a entregar ao proprietário, à época da entrega do imóvel concluído, os
seguintes documentos:
I - cópia de todos os projetos entregues para arquivo na
Administração Pública, acompanhados de uma via dos registros de
responsabilidade técnica dos profissionais que atuaram no projeto e na execução
da obra;
II - manual do proprietário e, quando for o caso, manual das
partes comuns do edifício com as informações sobre o desempenho da edificação;
III - plano de manutenção da edificação, contendo as
indicações das providencias necessárias para a manutenção corretiva e
preventiva da edificação.
Parágrafo único. Quando se tratar de condomínio edilício, os
documentos relacionados são entregues ao síndico ou ao responsável pela
administração do condomínio.
Art. 115. Salvo nas edificações destinadas à habitação
unifamiliar, é obrigatória a implementação do plano de manutenção da edificação
que deve incluir vistorias obrigatórias periódicas para verificação das
condições de desempenho da edificação.
Parágrafo único. Os laudos das vistorias devem ser enviados
para arquivo da administração do edifício juntamente com os projetos
arquitetônicos e complementares da edificação.
INFRAÇÕES E PENALIDADES
As reformas realizadas sem o
licenciamento da Administração Regional competente sujeitam o proprietário do
imóvel ao que estabelece o LEI Nº 6.138, DE 26 DE ABRIL DE 2018 e DECRETO
39.272/18 do Governo do Distrito Federal. Art. 145. Caso haja irregularidade na
obra, a fiscalização deve aplicar as sanções previstas na Lei nº 6.138, de
2018.
Seção II (do Decreto) -
Das Infrações e das Sanções
Art. 146. O responsável pela
fiscalização, no exercício de suas atividades, de acordo com suas atribuições
fiscalizadoras, deve emitir autos e aplicar sanções ao infrator, para punição e
correção de irregularidades.
Art. 147. Sem prejuízo das sanções
penais cabíveis, o infrator sujeita-se às seguintes sanções, aplicáveis de
forma isolada ou cumulativa:
I – advertência;
II – multa;
III – embargo parcial ou total da
obra;
IV – interdição parcial ou total ou
da edificação;
V – intimação demolitória;
VI – apreensão de materiais,
equipamentos e documentos.
DECLARAÇÃO
Declaramos que estamos cientes de que para executar essas
obras / serviços nas dependências do imóvel de minha propriedade, TEMOS
CONHECIMENTO e nos SUBMETEMOS a todos os termos da LEI Nº 6.138, DE 26 DE ABRIL DE 2018 / DECRETO 39.272/18 e normas
legais de construção / NGB da área e demais exigências estipuladas quando da
permissão de concessionária de água, luz, limpeza urbana e respectivos
conselhos, CFT, CREA e CAU. Para a conclusão das obras / serviços, deveremos
requerer Certidão de Conclusão, juntando, para tanto, a documentação
necessária.
Declaramos que a execução dos serviços em tela não
interferirá com o piso do imóvel no andar superior nem com o forro/teto do
imóvel no andar inferior.
Autorizamos o preposto do Condomínio vistoriar, a qualquer
momento, as dependências do imóvel.
Nestes termos, pelo deferimento
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