Gestão de Reformas no Condomínio



GESTÃO DE REFORMAS

NORMABRASILEIRA ABNT NBR 16280

 

Introdução

O tema “reforma de edificações” assume relevância na sociedade à medida que, com a existência de demanda, do crescimento das cidades e urbanização de novas regiões, passa a ser atividade a ser disciplinada na sua forma de gestão.

O envelhecimento das obras construídas impõe determinados processos, por segurança, perda de função ou qualidade que devem ser conduzidas com base em requisitos bem definidos.

Mudanças econômicas e culturais trazem necessidades que podem levar a processos de alteração das construções. Contudo, estas transformações devem preservar a segurança das edificações, seus usuários e o entorno por ela impactados. Obviamente, em toda atividade existe a presença do elemento “risco” que, nas análises de gestão, deve ser tratado adequadamente.

As edificações cumprem funções de serviço definidas em projeto. Contudo, ao longo do tempo de serviço, existirão necessidades de ajustes, adequações a novas demandas e até mesmo recuperação de suas propriedades técnicas.

O valor agregado às edificações, seja econômico ou social, normalmente é evidenciado por características que sustentam as atividades humanas de forma estruturada, passando por gerações e fazendo história.

Escopo: Esta Norma estabelece os requisitos para os sistemas de gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança, incluindo meios principalmente para:

·         Prevenções de perda de desempenho decorrente das ações de intervenção gerais ou pontuais nos sistemas, elementos ou componentes da edificação;

·         Planejamento, projetos e análises técnicas de implicações da reforma na edificação;

·         Alteração das características originais da edificação ou de suas funções;

·         Descrição das características da execução das obras de reforma;

·         Segurança da edificação, do entorno e de seus usuários;

·         Registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos procedimentos utilizados e do pós-obra de reforma;

·         Supervisão técnica dos processos e das obras.

Dentre as principais regras previstas na ABNT NBR 16280 item 6.1.1, destacam-se:

a) alterações, dentro das unidades autônomas ou em áreas comuns que afetem a estrutura, a vedação ou quaisquer outros sistemas da área privativa ou da edificação, deverão possuir um responsável técnico (engenheiro ou arquiteto) e a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT);

b) o síndico, antes do início da obra em área comum ou privativa, deverá estar de posse do plano de reforma e da documentação pertinente. Nas áreas privativas, o síndico deverá fazer a análise ou encaminhá-la a um responsável técnico e somente depois poderá autorizar a obra no condomínio ou rejeitá-la justificadamente;

c) durante o andamento da obra, o proprietário deverá diligenciar para que a reforma seja realizada dentro dos preceitos da segurança, atendendo a todos os regulamentos. O projeto deve ser devidamente assinado por profissional qualificado e aprovado pelo condomínio;

d) o síndico é o responsável por autorizar ou não a entrada de materiais e pessoas contratadas para a execução da obra;

e) o síndico deverá arquivar a documentação oriunda de qualquer tipo de reforma, incluindo o termo de encerramento da obra, emitido pelo executante, transferindo a seu sucessor.

A autorização para o início das obras no Residencial Jardim de Versailles depende da apresentação obrigatórias dos documentos listados neste documento.

Os documentos / projetos na tabela abaixo foram apresentados ao condomínio pelo proprietário da unidade ________________:

 

DOCUMENTOS APRESENTADOS

DATA

VISTO

4 – Memorial Descritivo da Obra

 

 

5 – TRT, ART ou RRT de Projeto Arquitetônico

 

 

6 – TRT, ART ou RRT de Projeto de Execução da Obra

 

 

7 – Cronograma da obra

 

 

8 – Relação / identificação de operários da obra

 

 

9 – Comprovante de pagto da taxa de aprovação de projeto

 

 

10 – Autorização de uso de lote vizinho (se aplicável)

 

 

Formulário de apresentação de documentos


Nome do requerente: ____________________________________________________
Endereço do imóvel: _____________________________________________________

PARECER TÉCNICO

Analisando o plano formal de reforma da unidade ______________, no que concerne à apresentação dos sistemas de segurança existentes, a modificação do ambiente (cômodo) _______________, o processo de realização da reforma e a garantia de que a reforma não prejudica a continuidade dos diferentes tipos de manutenção do Residencial Jardim de Versailles.

Analisando administrativamente a documentação apresentada à Administração do Condomínio, declaro que está de acordo com as exigências da norma ABNT NBR 16280 e apta para o início das atividades.

______________________________________

Técnico / Engenheiro responsável

Brasília / DF, ___ de __________________ de 2021.

 

 

Data: ____ / ____ / ________

 

AUTORIZAÇÃO

O síndico do Condomínio do Edifício, com base no parecer favorável acima autoriza a entrada na edificação de insumos e pessoas contratadas para a realização dos serviços de reforma da unidade __________, no período de ___/___/_____   a    ___/___/_____.

_____________________________________

Síndico do Condomínio do Edifício

 

Brasília / DF, ___ de __________________ de 2021.

 


 

REQUISITOS PARA REALIZAÇÃO DE REFORMAS EM EDIFICAÇÕES

Requisitos gerais

O plano de reforma deve ser elaborado por profissional habilitado por apresentar a descrição de impactos nos sistemas, subsistemas, equipamentos e afins da edificação, e por encaminhar o plano ao responsável legal da edificação em comunicado formal para análise antes do início da obra de reforma. O plano deve atender às seguintes condições:

a) atendimento às legislações Vigentes e normas técnicas pertinentes para realização das obras;

b) estudo que garanta a segurança da edificação e dos usuários, durante e após a execução da obra;

c) autorização para circulação, nas dependências da edificação, dos insumos e funcionários que realizarão as obras nos horários de trabalho permitidos;

d) apresentação de projetos, desenhos, memoriais descritivos e referências técnicas, quando aplicáveis;

e) escopo dos serviços a serem realizados;

f) identificação de atividades que propiciem a geração de ruídos, com previsão dos níveis de pressão sonora máxima durante a obra;

g) identificação de uso de materiais tóxicos, combustíveis e inflamáveis;

h) localização e implicações no entorno da reforma;

i) cronograma da reforma;

j) dados das empresas, profissionais e funcionários envolvidos na realização da reforma;

k) a responsabilidade técnica pelo projeto, pela execução e pela supervisão das obras, quando aplicável, deve ser documentada de forma legal e apresentada para a nomeação do respectivo interveniente;

l) planejamento de descarte de resíduos, em atendimento à legislação vigente;

m) estabelecimento do local de armazenamento dos insumos a serem empregados e resíduos gerados;

n) implicações sobre o manual de uso, operação e manutenção das edificações, conforme ABNT NBR 14037, e na gestão da manutenção, conforme a ABNT NBR 5674, quando aplicável;

o) autorização para preposto do Condomínio vistoriar, a qualquer momento, as dependências do imóvel.

 

MANUAL DE REFORMAS NO EDIFÍCIO

 

Projeto Executivo - O proprietário do imóvel deverá entregar ao Sindico, dois jogos completos impressos e um em mídia digital com as plantas e outros documentos exigidos. Os mesmos deverão estar em AutoCad e programas compatíveis com o pacote Microsoft Office e devem incluir os documentos listados abaixo.

 

Além da documentação, o proprietário deverá entregar uma listagem discriminando a documentação fornecida (caso aplicável):

1.                  Arquitetura

- Memorial descritivo do projeto;

- Especificações técnicas e de materiais e detalhes construtivos;

- Plantas de vedações;

- Plantas de piso, incluindo início da paginação;

- Plantas de revestimentos, incluindo início da paginação de revestimentos das fachadas externas;

- Plantas de forro com o layout de todas as instalações (iluminação, ar condicionado, detecção de incêndio, extinção de incêndio e de áudio de evacuação);

- Cortes transversais e longitudinais;

- Vistas internas e externas da loja;

- Mapa de esquadrias das fachadas (caso aplicável).

- Equipamentos Móveis e Fixos - caderno de especificações técnicas e de materiais (caso aplicável só para equipamentos e moveis com peso bruto superior a 250Kg) e documentação contendo a sobrecarga de cada equipamento.

NOTA: Os projetos arquitetônicos deverão contemplar a acessibilidade e estar de acordo com a NBR 9050.

 

2.                  Sinalização e Publicidade (caso aplicável)

- Caderno de especificações técnicas e de materiais;

- Documentação gráfica do projeto: vistas, cortes, planta incluindo os materiais, cores, dimensões e forma de fixação.

 

3.                  Instalações Elétricas

- Memorial descritivo geral e memórias de cálculo do projeto incluindo consumos, materiais e dimensionamento (QDF);

- Diagramas unifilares de todos os quadros elétricos;

- Planilha de carga constando: fator de potência, fator de demanda, dimensionamentos dos circuitos elétricos e dos projetos;

- Projeto de iluminação, incluindo a especificação das luminárias e cálculo luminotécnico.

 

4.                  Instalação Sanitária

- Memorial descritivo do projeto;

- Memória de cálculo do projeto;

- Detalhes relevantes;

- Caderno de especificações técnicas e de materiais.

 

5.                  Instalação de Gás

- Memorial descritivo do projeto;

- Memória de cálculo;

- Documentação Gráfica do projeto;

- Detalhes relevantes;

- Caderno de especificações técnicas e de materiais.

 

6.                  Instalação Termomecânica

- Informação técnica do equipamento a ser instalado (capacidade e tipo);

 

7.                  Programa de reuso de água

- Ver com o Condomínio a necessidade de pontos de interligação para o reuso de água;

 

8.                  Os projetos deverão ser aprovados pela Administração Regional, contendo todos os carimbos de aprovação antes da execução dos serviços.

 

9.                  Toda a documentação deverá ser entregue em prancha com tamanho não menor que um A3 e não maior que um A1, dobrada em formato A4 conforme orientação da ABNT, e representada em escala gráfica adequada que permita a correta interpretação do projeto. Deverão ser utilizadas nos desenhos gerais, quando aplicáveis, as seguintes escalas: 1:50, 1:100, 1:200 e 1:500. Para representação gráfica de detalhes do projeto deverão ser usadas as seguintes escalas: 1:10, 1:20 e 1:50.

 

10.              A documentação deverá ser entregue em prancha com carimbo padrão do GDF.

 

11.              O proprietário, além da documentação descrita acima, deverá entregar um cronograma de obra contendo a previsão de realização de cada etapa.

 

12.              O proprietário deverá fornecer documentação e dados do empreiteiro e pessoal contratado para devida identificação na portaria do prédio. Nenhum empreiteiro ou subcontratado poderá iniciar seus serviços sem ter uma autorização expressa do Condomínio.

 

13.              O relacionamento do proprietário e do empreiteiro será exclusivamente entre ambos, não tendo o Condomínio nenhum tipo de responsabilidade. Qualquer tipo de dano causado pelo empreiteiro à infraestrutura do prédio será de responsabilidade exclusiva do empreiteiro e do proprietário e os mesmos deverão ressarcir o Condomínio pelos danos causados.


 

RELAÇÃO DAS ATIVIDADES CONSTANTES NOS PROJETOS

 

SISTEMA

ATIVIDADE

Equipamentos
Industrializados

Qualquer reforma para instalação de equipamentos industrializados, com características diferentes das previstas originalmente em projeto / Reforma para continuidade de uso do equipamento

Hidrossanitário, Instalações Elétricas,

Instalações de gás,

Ar condicionado, ventilação, exaustão Prevenção e Combate à Incêndio

Qualquer reforma para alteração do sistema ou adequação para instalação de equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado / Reforma de dispositivos com manutenção das características originais

Novos componentes à edificação

A instalação de qualquer componente à edificação, não previsto no projeto original ou em desacordo com o manual de uso, operação e manutenção do edifício ou memorial descritivo / Qualquer obra que implique alteração de áreas da edificação ou da unidade autônoma

Revestimentos

Troca de revestimentos desde que não sejam utilizados marteletes ou ferramentas de alto impacto, para retirada do revestimento anterior / Troca de revestimentos com uso de marteletes ou ferramentas de alto impacto para retirada do revestimento anterior

Impermeabilização

Qualquer reforma para substituição ou que interfira na integridade ou na proteção mecânica

Vedação

Qualquer reforma que interfira na integridade, alteração de disposição original, retirada ou inserção de novos elementos

Esquadrias e
fachada-cortina

Qualquer reforma, para alteração do sistema ou adequação para instalação de esquadrias ou fachada-cortina e seus componentes com especificação diferente a originalmente projetada

Estrutura

Qualquer intervenção em elementos da estrutura, como:

-        furos e aberturas

-        alteração de seção de elementos estruturais

-        alteração do carregamento previsto no projeto

-        que implique aumento ou redução de carga

-        reforços estruturais

-        recuperação estrutural

-        restauro estrutural

-        alteração de área construída

-        alteração da função ou uso da edificação ou de partes

-        remoção ou acréscimo de paredes

 


 

REQUISITOS LEGAIS

A ABNT NBR 16280 incorporou meios para prevenção de perda de desempenho incluindo métodos para:  planejamento, projetos e análises técnicas e implicações de reformas nas edificações; alteração das características originais da edificação ou de suas funções; descrição das características da execução das obras de reforma; segurança da edificação do entorno e dos usuários; Registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos procedimentos utilizados e do pós-obra de reforma e supervisão técnica dos processos e das obras.

Informa ainda, que o regramento “fecha um circuito” completado pelas normas técnicas de Manutenção (NBR 5674), Manual de Uso, Operação e Manutenção (NBR 14037) e Norma de Desempenho (NBR 15575).


LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002. (CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO)

CAPÍTULO VII - Do Condomínio Edilício
Seção I - Disposições Gerais

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

 

CDC - LEI Nº 8.078 DE 11 DE SETEMBRO DE 1990

Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências.

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: (Redação dada pela Lei nº 8.884, de 11.6.1994)

VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro);

 

NOVO CÓDIGO DE OBRAS E EDIFICAÇÕES DO DISTRITO FEDERAL - LEI Nº 6.138, DE 26 DE ABRIL DE 2018 / DECRETO 39.272/18 - DO GOVERNO DO DISTRITO FEDERAL

Subseção VIII
Da Manutenção das Edificações

Art. 114. Os responsáveis pela execução da obra são obrigados a entregar ao proprietário, à época da entrega do imóvel concluído, os seguintes documentos:

I - cópia de todos os projetos entregues para arquivo na Administração Pública, acompanhados de uma via dos registros de responsabilidade técnica dos profissionais que atuaram no projeto e na execução da obra;

II - manual do proprietário e, quando for o caso, manual das partes comuns do edifício com as informações sobre o desempenho da edificação;

III - plano de manutenção da edificação, contendo as indicações das providencias necessárias para a manutenção corretiva e preventiva da edificação.

Parágrafo único. Quando se tratar de condomínio edilício, os documentos relacionados são entregues ao síndico ou ao responsável pela administração do condomínio.

Art. 115. Salvo nas edificações destinadas à habitação unifamiliar, é obrigatória a implementação do plano de manutenção da edificação que deve incluir vistorias obrigatórias periódicas para verificação das condições de desempenho da edificação.

Parágrafo único. Os laudos das vistorias devem ser enviados para arquivo da administração do edifício juntamente com os projetos arquitetônicos e complementares da edificação.

 

INFRAÇÕES E PENALIDADES

As reformas realizadas sem o licenciamento da Administração Regional competente sujeitam o proprietário do imóvel ao que estabelece o LEI Nº 6.138, DE 26 DE ABRIL DE 2018 e DECRETO 39.272/18 do Governo do Distrito Federal. Art. 145. Caso haja irregularidade na obra, a fiscalização deve aplicar as sanções previstas na Lei nº 6.138, de 2018.

Seção II (do Decreto) - Das Infrações e das Sanções

Art. 146. O responsável pela fiscalização, no exercício de suas atividades, de acordo com suas atribuições fiscalizadoras, deve emitir autos e aplicar sanções ao infrator, para punição e correção de irregularidades.

Art. 147. Sem prejuízo das sanções penais cabíveis, o infrator sujeita-se às seguintes sanções, aplicáveis de forma isolada ou cumulativa:

I – advertência;

II – multa;

III – embargo parcial ou total da obra;

IV – interdição parcial ou total ou da edificação;

V – intimação demolitória;

VI – apreensão de materiais, equipamentos e documentos.

 

DECLARAÇÃO

Declaramos que estamos cientes de que para executar essas obras / serviços nas dependências do imóvel de minha propriedade, TEMOS CONHECIMENTO e nos SUBMETEMOS a todos os termos da LEI Nº 6.138, DE 26 DE ABRIL DE 2018 / DECRETO 39.272/18 e normas legais de construção / NGB da área e demais exigências estipuladas quando da permissão de concessionária de água, luz, limpeza urbana e respectivos conselhos, CFT, CREA e CAU. Para a conclusão das obras / serviços, deveremos requerer Certidão de Conclusão, juntando, para tanto, a documentação necessária.

Declaramos que a execução dos serviços em tela não interferirá com o piso do imóvel no andar superior nem com o forro/teto do imóvel no andar inferior.

Autorizamos o preposto do Condomínio vistoriar, a qualquer momento, as dependências do imóvel.

 

Nestes termos, pelo deferimento

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Por: Da redação

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